Luxembourg, 5 September 2024
(German version below)
Judgment of the Court in Case C-109/23 Jemerak 1
A notary does not breach the sanctions against Russia when he or she authenticates the sale of a property owned by an unlisted Russian company
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By authentication, a notary does not provide legal advisory services, but acts independently and impartially in the context of a function entrusted to him or her by the State
A notary in Berlin (Germany) refused to authenticate a contract for the sale of an apartment situated in Berlin and owned by a Russian company. According to that notary, it cannot be ruled out that that authentication infringes the prohibition on the provision of legal advisory services to legal persons established in Russia. The European Union introduced that general prohibition 2 in 2022 with a view to increase pressure on Russia to end its war of aggression against Ukraine 3.
The Berlin Regional Court referred questions to the Court of Justice on this matter.
The Court replies that the authentication by a notary of a contract for the sale of immovable property belonging to a legal person established in Russia is not covered by the prohibition on the provision of legal advisory services to such a person 4.
By authentication, a German notary performs, independently and impartially, a public function entrusted to him or her by the State. It does not appear to provide, beyond that authentication, legal advice intended to promote the specific interests of the parties.
Moreover, the tasks carried out by a German notary to execute an authenticated contract for the sale of immovable property (such as the transfer of the amount of the purchase price to the vendor, the cancellation of the charges burdening that property and the registration of the transfer of ownership in the Land Register) do not appear to involve the provision of legal advice either 5.
Furthermore, an interpreter acting in the context of notarial authentication does not provide legal advice, so that his or her services are not covered by the prohibition at issue either.
NOTE: A reference for a preliminary ruling allows the courts and tribunals of the Member States, in disputes which have been brought before them, to refer questions to the Court of Justice about the interpretation of EU law or the validity of an EU act. The Court of Justice does not decide the dispute itself. It is for the national court or tribunal to dispose of the case in accordance with the Court’s decision, which is similarly binding on other national courts or tribunals before which a similar issue is raised.
Unofficial document for media use, not binding on the Court of Justice. The full text and, as the case may be, an abstract of the judgment is published on the CURIA website on the day of delivery.
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1 The name of the present case is a fictitious name. It does not correspond to the real name of any of the parties to the proceedings.
2 That prohibition applies to all legal persons established in Russia, regardless of whether they are included on the list of persons subject to sanctions such as the freezing of funds.
3 Council Regulation (EU) No 833/2014 of 31 July 2014 concerning restrictive measures in view of Russia’s actions destabilising the situation in Ukraine, as amended by Council Regulation (EU) 2022/1904 of 6 October 2022.
4 Subject to verification by the Berlin Regional Court.
5 Subject to verification by the Berlin Regional Court.
Source – CJEU: 129/2024 : 5 September 2024 – Judgment of the Court of Justice in Case C-109/23
Urteil des Gerichtshofs in der Rechtssache C-109/23 | [Jemerak]1
Ein Notar verstößt nicht gegen die Sanktionen gegen Russland, wenn er den Kauf einer Immobilie beurkundet, die einer nicht gelisteten russischen Gesellschaft gehört
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Mit der Beurkundung erteilt der Notar keine Rechtsberatung, sondern handelt unabhängig und unparteiisch im Rahmen einer ihm vom Staat übertragenen Aufgabe
Ein Notar in Berlin verweigerte die Beurkundung eines Kaufvertrags über eine in Berlin gelegene Wohnung, die einer russischen Gesellschaft gehört. Seiner Ansicht nach kann nämlich nicht ausgeschlossen werden, dass diese Beurkundung gegen das Verbot verstoße, in Russland niedergelassenen juristischen Personen Dienstleistungen im Bereich der Rechtsberatung zu erbringen. Die Europäische Union hatte dieses allgemeine Verbot im Jahr 2022 eingeführt2, um den Druck auf Russland, seinen Angriffskrieg gegen die Ukraine zu beenden, weiter zu verstärken3.
Das Landgericht Berlin hat den Gerichtshof dazu befragt.
Der Gerichtshof antwortet, dass die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags über eine Immobilie, die einer in Russland niedergelassenen juristischen Person gehört, nicht unter das Verbot fällt, ihr Dienstleistungen im Bereich der Rechtsberatung zu erbringen4.
Mit der Beurkundung nimmt der deutsche Notar nämlich unabhängig und unparteiisch eine im Allgemeininteresse liegende Aufgabe wahr, die ihm vom Staat übertragen wurde. Er scheint über diese Beurkundung hinaus keine Rechtsberatung zur Förderung der spezifischen Interessen der Parteien zu erteilen.
Im Übrigen scheinen auch die Aufgaben, die ein deutscher Notar zur Sicherstellung des Vollzugs eines beurkundeten Kaufvertrags über eine Immobilie wahrnimmt (wie die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer, die Löschung der auf dieser Immobilie ruhenden Belastungen und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch), keine Rechtsberatung zu umfassen5.
Auch ein Dolmetscher, der im Rahmen der notariellen Beurkundung tätig wird, erteilt keine Rechtsberatung, so dass seine Leistungen ebenfalls nicht unter das in Rede stehende Verbot fallen.
HINWEIS: Mit einem Vorabentscheidungsersuchen haben die Gerichte der Mitgliedstaaten die Möglichkeit, dem Gerichtshof im Rahmen eines Rechtsstreits, über den sie zu entscheiden haben, Fragen betreffend die Auslegung des Unionsrechts oder die Gültigkeit einer Handlung der Union vorzulegen. Der Gerichtshof entscheidet dabei nicht den beim nationalen Gericht anhängigen Rechtsstreit. Dieser ist unter Zugrundelegung der Entscheidung des Gerichtshofs vom nationalen Gericht zu entscheiden. Die Entscheidung des Gerichtshofs bindet in gleicher Weise andere nationale Gerichte, wenn diese über vergleichbare Fragen zu befinden haben.
Zur Verwendung durch die Medien bestimmtes nicht amtliches Dokument, das den Gerichtshof nicht bindet. Der Volltext und gegebenenfalls die Zusammenfassung des Urteils werden am Tag der Verkündung auf der Curia- Website veröffentlicht.
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1 Die vorliegende Rechtssache ist mit einem fiktiven Namen bezeichnet, der nicht dem echten Namen eines Verfahrensbeteiligten entspricht.
2 Dieses Verbot gilt für alle in Russland niedergelassenen juristischen Personen, unabhängig davon, ob sie in die Listen von Personen, gegen die Sanktionen wie das Einfrieren von Geldern verhängt wurden, aufgenommen worden sind.
3 Verordnung (EU) Nr. 833/2014 des Rates vom 31. Juli 2014 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, in der durch die Verordnung (EU) 2022/1904 des Rates vom 6. Oktober 2022 geänderten Fassung.
4 Vorbehaltlich einer Überprüfung durch das Landgericht Berlin.
5 Vorbehaltlich einer Überprüfung durch das Landgericht Berlin.
Quelle – EUGH: 129/2024 : 5. September 2024 – Urteil des Gerichtshofs in der Rechtssache C-109/23